Russland besetzt nicht nur ukrainisches Territorium, sondern verändert dort auch systematisch die demografische-, soziale- und Vermögensstruktur. Nach der Enteignung von Wohneigentum siedelt der Kreml zielgerichtet eigene Bürger an. Ende 2025 hat Moskau diese Prozesse per Gesetz „legalisiert“.
Das betrifft konkret die Wohnungen und Häuser von Menschen, die ums Leben gekommen sind, die Besatzung verlassen haben oder sich weigern, einen russischen Pass anzunehmen. Denn ob vor Ort oder geflohen: Wer in russischer Besatzung Wohnraum registrieren will, muss zunächst den russischen Pass annehmen.
Begonnen hat Russland mit seiner Enteignungspraxis jedoch schon viel früher: nämlich 2014. Nachdem Wohnungen formell für „herrenlos“ erklärt werden, übertragen die Besatzungsbehörden sie einfach an neue, ihnen politisch genehme Bewohner:innen oder gleich russische Staatsbürger:innen.
Und das sind nicht immer nur Soldaten: In enteigneten Häusern werden russische Familien aus abgelegenen Regionen sowie Arbeitsmigranten einquartiert. All das geht einher mit systematischen Verstößen gegen das humanitäre Völkerrecht, das sowohl die Anwendung der Gesetze des Besatzungsstaates, die kompensationslose Enteignung von Privateigentum als auch die An- und Umsiedlung aus dem Besatzerstaat in die besetzten Gebiete ausdrücklich verbietet.
Zwei Artikel der Zmina-Autorin Daryna Dowhopjata erklären detailliert am Beispiel Betroffener aus der Oblast Luhansk und aus Mariupol, wie Russland sich ukrainischen Wohnraum aneignet, wer dann dort einzieht und welche Optionen den rechtmäßigen ukrainischen Bewohner:innen bleiben dagegen vorzugehen.
Als Olexandra* und ihr Mann ihr Haus in einem Dorf in der Region Luhansk kauften, planten sie, dort ihr ganzes Leben zu verbringen. Das Haus war nicht neu, aber das spielte für das Ehepaar keine Rolle: „Wir haben das Grundstück genau dort gekauft, weil meine Schwester und meine Eltern nicht weit weg wohnten, und wir wollten unbedingt in ihrer Nähe sein. Wir haben das Haus von einer älteren Frau gekauft und es dann lange renoviert, vom Fundament über die Wände bis zur Heizung, alles mit den eigenen Händen, deshalb hingen wir sehr an diesem Haus. Wir haben einen großen Obstgarten angelegt. Einige Bäume haben noch keine Früchte getragen, als wir (aus den besetzten Gebieten – Zmina) wegmussten.“
Nach Russlands Vollinvasion ging Olexandras Mann zur Armee, um die Ukraine zu verteidigen. Sie selbst blieb mit den Kindern zunächst einige Monate unter Besatzung, solange die Familie noch Hoffnung hatte, dass alles schnell vorbei ginge. Im August 2022 verließ sie dann zusammen mit ihren Kindern den besetzten Teil der Region Luhansk.
Wie Russland willkürlich ukrainische Wohnungen beschlagnahmt
Nachbarn und Eltern sollten auf das zurückgelassene Haus aufpassen. Sie kamen regelmäßig vorbei und kümmerten sich um den Hof, als würden hier weiter Leute wohnen. Doch das reichte nicht. Gerüchte über leerstehende Häuser oder Wohnungen verbreiten sich schnell. Besonders durch Anwohner, die mit den Besatzern kooperieren.
„Unsere Nachbarn riefen meine Eltern an und sagten, dass sie sofort kommen sollten. Doch als sie ankamen, warteten dort schon bewaffnete junge Männer in Sturmhauben auf sie”, erzählt Olexandra. „Sie gaben sich als Militärkommandantur aus und forderten sie auf, sofort die Schlüssel auszuhändigen. Meine Eltern versuchten zu widersprechen und zeigten die Eigentumsurkunde und Dokumente für das Haus, doch die Besatzer schauten sie sich nicht einmal an.“
Die Beschlagnahmung von Wohneigentum ukrainischer Bürger:innen wird von den Besatzungsbehörden oft als legaler Vorgang dargestellt. Dabei greift ein Verfahren, das Eigentum als „herrenlos“ einstuft. Betroffene Personen müssen dann persönlich in die besetzten Gebiete kommen, die russische Staatsangehörigkeit annehmen und ihr Eigentum gemäß den Regeln des Besatzerstaates umschreiben lassen. Bei Weigerung oder Nichterfüllung der Anforderungen wird das Wohneigentum „verstaatlicht“.
Ende 2025 wurde dieser Mechanismus zusätzlich in der russischen Gesetzgebung verankert, jedoch ohne klare Kriterien und ohne vorgesehene Verfahren für Entschädigung oder Rückgabe.
In der Praxis werden jedoch selbst diese formalen Verfahren oft ignoriert, wie im Fall von Olexandra. Ihr Haus war in keiner Liste „herrenloser“ Immobilien aufgeführt und der Familie wurde auch nicht angeboten, ihr Grundstück nach russischem Recht umzuschreiben: „Eine offizielle Vollmacht zur Verfügung über das Haus, die ich nach ukrainischem Recht erstellt und über [den Umweg – dek] Europa an meine Eltern geschickt hatte, bezeichneten die Besatzer ebenfalls als ‚ungültig‘. Wie schon zuvor die Originaldokumente hat sie sich niemand auch nur angesehen, die Schlüssel wurden nicht zurückgegeben.“
Wer zieht in die ukrainischen Häuser ein?
Von den Nachbarn erfuhr Olexandra dann, dass sich zunächst russische Soldaten in ihrem Haus einquartiert hatten, später kamen weitere, alle von der sogenannten Militärkommandantur. Mit der Zeit gingen so viele Besatzer ein und aus, dass es unmöglich wurde festzustellen, wie viele „Bewohner“ dort leben.
Als Olexandras Eltern einmal heimlich ins Haus gelangen konnte, sahen sie die Folgen von Plünderungen: „Viele Möbel waren weggebracht worden, die Waschmaschine fehlte. Die Toilettenschüssel war zerbrochen, weil die Besatzer sie abmontiert hatten.“
Nach ihrer Flucht aus den besetzten Gebieten konnte Olexandra sich lange Zeit nicht dazu durchringen, den Verlust ihres Hauses anzuzeigen. Als sie schließlich zur Polizei ging, stieß sie auf Schwierigkeiten wegen fehlender Beweise: „Als ich mich zum ersten Mal an die Polizei wandte, sagten sie mir, ich solle Beweise vorlegen. Ich erklärte, dass ich keine Möglichkeit habe, mein Haus in der Besatzung zu fotografieren und auch niemand anderen dazu bringen könne, Fotos zu machen, weil es zu gefährlich ist. Erst als ich wiederkam und vorschlug, gemeinsam hinzufahren und Beweise zu sichern, nahmen sie meine Anzeige auf, registrierten den Fall und sagten, ich solle die Verfahrensnummer aufbewahren. Ich bewahre sie bis heute auf.“
Russland will Hunderttausende neuansiedeln
Kürzlich wurde bekannt, dass die russischen Behörden eine langfristige Strategie zur Besiedlung der besetzten Gebiete entwickelt haben. Nach Angaben russischer Medien hat die Wneschekonombank gemeinsam mit zuständigen Institutionen Dutzende Programme für die besetzten Teile der Regionen Donezk, Luhansk, Saporishshja und Cherson ausgearbeitet. Diesen Dokumenten zufolge ist bis 2045 die Ansiedlung von fast 114.000 Russen geplant, insgesamt sollen über 225.000 Menschen in die Umsetzung dieser Siedlungsprojekte einbezogen werden.
Der Kreml zeigt damit, dass er die Gebiete nicht als nur vorübergehend besetzt betrachtet, sondern als Raum für dauerhafte Ansiedlung und Umgestaltung. Dazu bietet die Besatzungsmacht finanzielle Anreize, vergünstigte Immobilienkredite und garantierte Arbeitsplätze. Einzelne Programme richten sich an Ärzt:innen und Lehrkräfte, die mit deutlich höheren Gehältern in die besetzten Gebiete gelockt werden. Außerdem werben die Besatzer aktiv um Arbeitsmigranten aus dem Ausland.
Die Enteignung von Mariupol
„Meine Eltern sind in Mariupol geboren worden, aufgewachsen und haben nie in einer anderen Stadt gelebt. Auch ich wurde in Mariupol geboren. In der Wohnung habe ich seit meinem dritten Lebensjahr gelebt. Mariupol war für mich ein Ort zum Krafttanken. Jedes Jahr war ich mit meinen Kindern für ein paar Monate dort. Mein ältester Sohn hat hier seine ersten Schritte gemacht“, erzählt Anastassija*, die mit 16 Jahren zum Studium nach Kyjiw gegangen war.
Sie erinnert sich, wie die Familie noch 2021 die Wohnung im Stadtzentrum renovierte hatte: „Damals, Ende Januar 2021, sagten meine Eltern: ‚Endlich ist es geschafft, alles ist fertig und funktioniert. Nun können wir uns zur Ruhe setzen und das Leben genießen.‘ Meine Eltern verließen die Stadt am ersten Tag [der Vollinvasion – Zmina], am 24. Februar, und hatten großes Glück, dass sie jemand mit dem Auto mitnahm und sie entkommen konnten.“
Seitdem ist niemand aus Anastassijas Familie nach Mariupol zurückgekehrt. Ihre Geschichte ist die tausender Menschen aus Mariupol, die doppelt ihr Zuhause verloren: erst durch russischen Beschuss und später durch Beschlüsse der Besatzungsverwaltung.
Chronik der Enteignung
Faktisch beschlagnahmen die russischen Besatzer schon seit 2014 Wohnungen in der Ukraine. Es gibt zahlreiche Berichte darüber, wie deren Kämpfer Menschen aus ihren Wohnungen vertrieben und leerstehende Wohnungen besetzten. 2019 begannen die Besatzungsverwaltungen in der sogenannten „DNR“ und „LNR“, den Begriff „herrenloses Eigentum“ zu verwenden. Nach Beginn der Vollinvasion wurden für alle besetzten Gebieten solche „Enteignungbeschlüsse“ verabschiedet.
Im März 2024 verabschiedete die für Mariupol zuständige Besatzungsverwaltung in Donezk das Gesetz Nr. 66-RZ „über herrenloses Eigentum“, das es ermöglichte, Wohneigentum ohne Beteiligung des Eigentümers offiziell als „herrenlos“ anzuerkennen. Gerade in Mariupol wurde dieses Verfahren massenhaft angewendet. Im Sommer desselben Jahres wurden in Mariupol auch die ersten umfangreichen Listen mit „herrenlosem“ Eigentum veröffentlicht – mit insgesamt fast 500 Adressen.
Im Oktober 2025 berichtete die französische Zeitung Le Figaro, dass Russland in den Regionen Luhansk, Donezk, Saporishshja und Cherson mindestens 25.000 Immobilien als „herrenlos“ betrachtet. Weiter heißt es:
„In Mariupol, der Märtyrerstadt am Asowschen Meer, wo im Frühjahr 2022 während der russischen Belagerung 26.000 Menschen ums Leben kamen, haben die Enteignungen ein beispielloses Ausmaß erreicht. Le Figaro hat mindestens 13.000 Wohnungen identifiziert, die Russland beschlagnahmt hat, weil es die Stadt zu einem Vorzeigeprojekt für die besetzten Gebiete machen möchte.“
Die tatsächlichen Zahlen dürften deutlich höher liegen.
Wie erfahren rechtmäßige Besitzer von den russischen Enteignungen?
Es gibt mehrere Wege zu erfahren, ob eine Wohnung oder ein Haus als „herrenlose“ Immobilien gelistet werden:
- Die Besatzer veröffentlichen Verzeichnisse mit Immobilien, die sie als „herrenlos“ eingestuft haben, im Internet, um das formelle Verfahren einzuhalten (in der Regel beträgt die Frist für das Erscheinen des Eigentümers 30 Tage). Solche Listen finden sich auf den Seiten der sogenannten Ministerien für Vermögens- und Landbesitz oder den „Stadtverwaltungen“, meist in Telegram-Kanälen.
- Wenn eine Immobilie bereits das „Enteignungsverfahren“ durchlaufen hat, kann sie im russischen Immobilienregister erscheinen.
- Oft sind es aber die vor Ort verbliebenen Nachbarn, die die Eigentümer als Erste über den Verlust ihres Eigentums informieren. Sie berichten von markierten Türen oder „Kommissionen“, die in Begleitung bewaffneter Personen Besuche abstatten.
Anastassija erfuhr aus Telegram-Kanälen, dass die Wohnung ihrer Familie als „herrenlos“ gilt: „Unsere Wohnung wurde als eine der ersten auf diese Listen gesetzt. Ich war aufgebracht und wusste zunächst nicht, wie ich das meinen Eltern sagen sollte. Doch da hatten sie es bereits gesehen. Im Grunde haben sie verstanden, dass sie nicht zurückkehren werden, solange das Gebiet nicht unter ukrainischer Kontrolle ist. Sie sagten dann: ‚Das ist wohl der Preis dafür, dass wir uns retten und entkommen konnten.‘ Aber wissen Sie: Das zu sagen ist eine Sache, aber es zu fühlen eine ganz andere.“
Anastassija fand mehrere „herrenlos“-Listen mit ihrer Wohnung darauf. Dann schickte ein Nachbar ein Foto der „versiegelten“ Tür: „Dort stand, dass man bis zu einem bestimmten Datum die Besitzunterlagen vorlegen müsse. Wir haben uns erkundigt: Um eine Wohnung anzumelden, muss man hinfahren, den russischen Pass annehmen und dann irgendwo mit den Eigentumsdokumenten vorstellig werden, um alles registrieren zu lassen. Danach bekommt man die Nebenkostenabrechnung und muss zahlen.“
Erst habe ihre Familie das kaum ernst nehmen wollen. Doch die Fotos dann trafen sie „wie ein Schlag, obwohl ich lange nicht mehr dort gelebt hatte. Es war ein Gefühl des Ekels, dass jemand deine Sachen benutzt, deine Fotos von der Wand nimmt und vielleicht deine Kleidung anzieht. Ekel, Wut und ein Gefühl der Hilflosigkeit“, erzählt Anastassija.
Seit Kurzem wird seltener der Begriff „herrenlos“ verwendet, stattdessen nennt man die Enteignung von Privateigentum in Mariupol nun „Erweiterung des Ersatzwohnungsbestands“. Das Verfahren hat sich jedoch nicht geändert: Nach der Veröffentlichung müssen Ukrainer:innen, deren Wohnungen gelistet sind, sich innerhalb von 30 Tagen an die Besatzungsbehörden wenden und Eigentumsnachweise vorlegen. Solche Dokumente lassen sich nicht mehr ohne einen russischen Pass bekommen. Wenn kein Registrierungsantrag vorliegt, leiten die Besatzungsbehörden das Enteignungsverfahren ein.
Was tun, wenn russische Besatzer die Wohnung beschlagnahmen?
Wenn Besatzer in eine fremde Wohnung eingezogen sind, kann man ebenso vorgehen wie im Falle einer „Enteignung“: Das heißt, selbst wenn die Besatzungsbehörden nicht angeboten haben, die Wohnung nach russischem Recht umzuschreiben, sondern sich Menschen dort eigenmächtig niedergelassen haben, sollten man dies bei den (ukrainischen – dek) Strafverfolgungsbehörden anzeigen und im Schadensregister festhalten. Das garantiert zwar keine sofortige Rückgabe der Wohnung oder Entschädigung, bildet jedoch eine Beweisgrundlage für künftige Strafverfolgungs– und Schadensersatzprozesse. Dazu müssen alle verfügbaren Beweise pro Fall gesammelt werden: Fotos, Zeugenaussagen von Nachbar:innen, Screenshots von Seiten der Besatzungsmacht, Verordnungen der sogenannten Verwaltungen, etc.
Aber: Das Sammeln von Beweisen in den besetzten Gebieten ist nur ratsam, wenn es sicher ist, weil die Besatzung ukrainischer Gebiete mit systematischer Gewalt gegen die Zivilbevölkerung einhergeht. Daher raten Menschenrechtler von solchen Reisen zur Ummeldung von Immobilien nach russischem Recht ab. Zumal jegliche Verwaltungsakte der Besatzungsbehörden in Bezug auf das ukrainische Eigentum rechtswidrig und die ausgestellten Dokumente ungültig sind.
In Olexandras Fall war es zu gefährlich, Fotobeweise zu sammeln. Hätten die Besatzer bemerkt, dass jemand das Haus fotografiert, in dem sich ihre Militärkommandantur befindet, wäre die Person höchstwahrscheinlich „im Keller“ gelandet.
Auch Anastassija kann aus Sicherheitsgründen nicht ins besetzte Mariupol zurückkehren, um die Wohnung nach russischem Recht umzumelden. In der Chatgruppe ihres Hauses gab es Personen, die die russische Armee unterstützten und mit denen Anastassija und ihr Vater deshalb stritten. Sie meint, ihre proukrainische Haltung sei der Grund dafür, dass ihre Wohnung als „herrenlos“ eingestuft wurde.
Die Besatzungsbehörden suchen keinen Kontakt zu den rechtmäßigen Wohnungseigentümern. Als sie die Wohnung von Anastassijas Familie versiegelten, informierten sie lediglich die Nachbarn, dass die Eigentümer kommen und sie nach russischem Recht ummelden könnten.
„Als sie kamen und sich die Wohnung ansahen, war noch alles da: Bettwäsche, Geschirr, Bücher und Fotos. Wenn wir wollten, hätten wir die Sachen abholen können, aber es gibt niemanden, der sie für uns holen könnte. Von Freunden weiß ich, dass eine Frau, die in Deutschland lebt, erst im Nachhinein erfuhr, dass einfach alles aus ihrer Wohnung ausgeräumt wurde. Sogar Gabeln und Löffel wurden mitgenommen. Ob es nun die Nachbarn waren oder die Kommission, welche die Wohnung versiegelt hat, ist unklar. Fakt ist: Die Wohnung wurde leergeräumt.“
Hürden für Anerkennung und Entschädigung
Die Wohnungsfrage sei für Menschen aus Mariupol ein schmerzhaftes Thema, sagt Anastassija: „Wer aus Mariupol kommt, ist völlig schutzlos. Diejenigen, die niemanden haben, bei dem sie unterkommen können, gehen ins Ausland und kommen nicht wieder, denn die Behörden [in der Ukraine – dek] kümmern sich nicht um Unterbringung. Selbst die Entschädigungszahlungen in Höhe von zwei Millionen Hrywnja [umgerechnet knapp 39.000 Euro – dek], die Binnenvertriebene erhalten, bekommen nur diejenigen, die in der Armee kämpfen.“
Dass es in der Ukraine bis heute kein einheitliches Verfahren zur Entschädigung für durch die russische Besatzung verlorenes Wohneigentum gibt, bestätigen auch Menschenrechtsaktivisten. Wie Jaroslaw Taranez, Jurist bei der Hilfsorganisation East SOS, erklärt, gilt das staatliche Entschädigungsprogramm yeWidnowlennja [ukrainisch für Wiederaufbau – dek] für Verlust und Beschädigung von Wohneigentum nicht für Immobilien in den besetzten Gebieten. Und jene Zwei-Millionen-Zahlungen, die binnenvertriebene Kriegsteilnehmer:innen und Menschen mit Kriegsfolgeschäden erhalten können, seien kein Teil von yeWidnowlennja und damit keine Entschädigung für verlorenes Wohneigentum in den besetzten Gebieten.
Im November 2025 teilte das ukrainische Ministerium für Regionalentwicklung mit, dass es „stetig Verhandlungen um zusätzliche Mittel führe, um das Programm auf weitere Kategorien von Binnenvertriebenen auszuweiten, deren Wohnungen und Häuser in den besetzten Gebieten geblieben sind“. Bislang gibt es jedoch keine Information über eine Ausweitung des Programms.
* Namen aus Sicherheitsgründen geändert
